Вверх

Вы здесь

Выкуп арендованного имущества: на все ли распространяется преимущественное право

На территории Могилевской области управление и распоряжение имуществом коммунальной собственности осуществляется в соответствии с Инструкцией о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности Могилевской области, утвержденной решением Могилевского областного Совета депутатов от 12.10.2012 № 18-8, и аналогичными инструкциями, утвержденными местными Советами депутатов.

В соответствии с указанными нормативными актами, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь или Советом, юридические лица и индивидуальные предприниматели, не менее трех лет арендующие (использующие на основании договора безвозмездного пользования под создание рабочих мест) находящиеся в коммунальной собственности капитальные строения (здания, сооружения), в том числе не зарегистрированные в установленном порядке, изолированные помещения, машино-места, иное недвижимое имущество, надлежащим образом исполняющие свои обязательства по договору аренды (безвозмездного пользования) за указанный период, в случае принятия решения об отчуждении этих капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, иного недвижимого имущества имеют право преимущественного приобретения этого имущества по рыночной стоимости с предоставлением рассрочки оплаты до пяти лет с ежемесячной индексацией платежей со дня заключения договора купли-продажи.

Таким образом, преимущественное право арендатора на приобретение частей капитальных строений (зданий, сооружений), частей изолированных помещений и частей машино-мест, а также долей в праве собственности не распространяется.

Вместе с тем порядок сдачи в аренду государственного имущества, утвержденный законодательством, позволяет сдавать в аренду  не только капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, но и их части. В данном случае, если арендатор желает приобрести арендуемое недвижимое имущество, необходимо перед продажей арендованных площадей, представляющих собой части объектов недвижимости, в обязательном порядке создавать подлежащие продаже арендатору изолированные помещения путем проведения в установленном порядке технической инвентаризации, составления технических паспортов и государственной регистрации данных помещений. При этом арендованные площади должны соответствовать площадям созданных изолированных помещений.

Таким образом, в случае аренды части объектов недвижимости арендатор имеет право приобрести без торгов изолированное помещение, арендуемое не менее трех лет, независимо от сроков создания подлежащего продаже арендатору изолированного помещения и даты его государственной регистрации, которое и будет являться предметом договора купли-продажи и объектом оценки.

Учитывая изложенное, полагаем, что невозможность либо нецелесообразность создания в установленном порядке изолированного помещения может являться основанием для отказа арендатору в отчуждении арендуемого имущества.

В целях исключения случаев отказа арендаторам по указанной причине после продолжительного периода договорных арендных отношений (не менее трех лет) рекомендуем органам управления и коммунальным арендодателям при согласовании сдачи в аренду государственного имущества либо при принятии решения о сдаче недвижимого имущества в аренду (при заключении договора аренды) уведомлять арендатора о невозможности либо нецелесообразности создания в установленном порядке изолированного помещения.

Вместе с тем, руководствуясь нормами приведенных выше инструкций, по решению Президента Республики Беларусь или Совета могут быть определены иные, исключительные случаи, предоставляющие арендаторам право выкупа арендуемых ими объектов, в том числе не предусмотренных приведенными выше нормативными актами.

Обращаем внимание, при изготовлении технической документации на изолированное помещение (в случаях вычленения изолированного помещения из капитального строения, раздела изолированного помещения) необходимо руководствоваться требованиями Закона и Технического кодекса установившейся практики (ТКП 255-2010 (03150)), утвержденного приказом Госкомимущества от 06.09.2010 № 300, что в дальнейшем позволит при определении стоимости государственного имущества учитывать наличие мест общего пользования и не приведет к занижению стоимости государственного имущества при возникновении совместного домовладения.

Необходимо отметить, что совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на нежилые помещения в здании у двух и более собственников, что предусмотрено частью первой статьи 6 Закона Республики Беларусь от 8 января 1998 года «О совместном домовладении» (далее – Закон).

Согласно статье 8 Закона доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле площади принадлежащего ему помещения в общей площади нежилых помещений всех собственников недвижимого имущества совместного домовладения. Доля в праве собственности на общее имущество не может быть отделена от права собственности на нежилые помещения и переходит исключительно вместе с ним.

Следовательно, в соответствии с нормами Закона покупатели изолированных помещений независимо от цены сделки приобретают долю в праве собственности на общее имущество здания. 

Если вы заметили ошибку в тексте, пожалуйста, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.