Рус Бел Eng 中文

Субаренда государственного недвижимого имущества: порядок предоставления, основные нарушения

В соответствии с подпунктом 2.1 пункта 2 Указа Президента Республики Беларусь от 04.01.1996 № 9 «Об упорядочении использования зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в государственной собственности» установлен запрет на передачу зданий, сооружений, иных помещений, находящихся в республиканской собственности, если иное не установлено законодательными актами, в пользование юридическим лицам, основанным на негосударственных формах собственности, и предпринимателям, осуществляющим свою деятельность без образования юридического лица, без заключения договора аренды (субаренды).

Аналогичный запрет, в том числе в отношении частей капитальных строений, установлен решениями местных Советов депутатов об управлении и распоряжении имуществом, находящимся в коммунальной собственности на территории Могилевской области.

Справочно: так, например, запрет установлен в отношении имущества, находящегося в собственности:

Могилевской области – решением Могилевского областного Совета депутатов от 25.10.2019 № 15-1;

города Могилева – решением Могилевского городского Совета депутатов от 02.10.2019 № 14-5;

города Бобруйска – решением Бобруйского городского Совета депутатов от 14.11.2019 № 14-1;

Быховского района – решением Быховского районного Совета депутатов от 20.09.2019 № 18-12;

Хотимского района – решением Хотимского районного Совета депутатов от 25.09.2019 № 20-4 и др.

Подпунктом 3.2 пункта 3 Указа Президента Республики Беларусь от 10.05.2019 № 169 «О распоряжении государственным имуществом» и аналогичными нормами решений местных Советов депутатов установлено осуществлять сдачу в аренду (согласование сдачи в субаренду) находящегося в государственной собственности недвижимого имущества (частей недвижимого имущества) по решению государственных органов и организаций.

Государственный орган (должностное лицо), юридическое лицо, принимающие решение, вид такого решения определены решениями соответствующих местных исполнительных органов о порядке подготовки проектов решений о распоряжении имуществом, находящимся в коммунальной собственности (так называемыми «шахматками»).

Справочно: так, например, согласно подпункту 11.3 пункта 11 приложения к решению Могилевского областного исполнительного комитета от 17.03.2020 № 2-42 в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности Могилевской области, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за коммунальными юридическими лицами, решения о сдаче в аренду (согласовании субаренды) принимаются его руководителями в форме приказа.

Согласно подпункту 2.8 пункта 2 Указа Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее – Указ № 150) и принятым по аналогии нормам решений местных Советов депутатов недвижимое имущество (его части), находящееся в государственной собственности, может быть передано в субаренду только с согласия арендодателя и на условиях, предусмотренных в договоре аренды.

В соответствии с подпунктом 8.2 пункта 8 примерной формы договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденной постановлением Госкомимущества от 27.06.2012 № 22 (далее – примерный договор аренды), арендатор имеет право сдавать имущество в установленном порядке в субаренду с письменного согласия арендодателя и государственного органа (организации).

В соответствии с пунктом 16 примерного договора аренды в случае использования имущества не в соответствии с условиями договора аренды или передачи его арендатором в субаренду без письменного согласия арендодателя арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 25% годовой арендной платы.

Приведем конкретный пример.

Между государственным юридическим лицом и индивидуальным предпринимателем «А» заключен договор аренды части плоскостного сооружения для размещения нестационарного торгового объекта (например, павильон, киоск, палатка), находящегося в собственности арендатора, и осуществления розничной торговли. В процессе договорных отношений у арендатора возникает желание сдать в аренду индивидуальному предпринимателю «Б» этот торговый объект, оставив его на арендуемой части плоскостного сооружения, также для осуществления розничной торговли.

Следует ли заключать договор субаренды части плоскостного сооружения в этом случае?

Да, следует. Поскольку заключение договора аренды торгового объекта дает право пользования только этим объектом, но не площадкой, на которой он расположен.

Для заключения договора субаренды необходимо предварительно письменно согласовать это право с арендодателем, а руководителю государственного юридического лица (арендодателю) издать приказ о согласовании субаренды. В отдельных случаях, установленных законодательством, для заключения договора субаренды требуется дополнительное согласие государственного органа.

При условии, что вид предполагаемой деятельности субарендатора отличается от вида деятельности арендатора, по соглашению с арендодателем государственного имущества вносится соответствующее дополнение в договор аренды. Например, индивидуальный предприниматель «Б» планирует взять часть торгового объекта в аренду у индивидуального предпринимателя «А» для организации общественного питания. В этом случае установленное в договоре аренды назначение целевого использования после слов «розничной торговли» следует дополнить словами «, организации общественного питания».

При условии, что субарендатор будет осуществлять вид деятельности, предполагающий либо наоборот исключающий применение понижающего коэффициента при расчете арендной платы, в договор аренды в установленном порядке также вносятся изменения в главу «Арендная плата» и в расчет, прилагаемый к заключенному договору аренды.

Справочно: согласно пункту 15 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом № 150, при сдаче в субаренду недвижимого имущества размер арендной платы для субарендатора определяется в соответствии с этим Положением и не может превышать размера арендной платы по договору аренды данного недвижимого имущества;

в соответствии с пунктом 9 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли, утвержденного Указом № 150, при сдаче в аренду рынка и торгового центра одному арендатору для последующей сдачи в субаренду находящихся в нем мест для торговли размер арендной платы определяется в соответствии с этим Положением исходя из суммы площадей мест для торговли данного рынка и торгового центра.

На практике комитетом «Могилевоблимущество» (далее – комитет) выявляются случаи несоблюдения указанных норм законодательства.

Так, при рассмотрении обращения индивидуального предпринимателя по вопросу использования имущества, находящегося в собственности Хотимского района, установлено, что в нарушение законодательства арендатором государственного имущества размер арендной платы для субарендаторов устанавливался в 6,5 раз выше размера арендной платы, установленной ему в договоре аренды.

При обследовании специалистами комитета в 2021 году имущества проверяемого субъекта в г. Могилеве было выявлено, что в нарушение норм законодательства в результате неосуществления контроля за исполнением арендаторами договорных обязательств допущены 2 факта передачи в субаренду без письменного согласия арендодателя, без приказа руководителя предприятия и не на условиях, предусмотренных в заключенных договорах аренды, следующего государственного недвижимого имущества:

изолированного помещения – передано в субаренду под оказание парикмахерских услуг, в то время как согласно договору аренды подлежало использованию под объект общественного питания;

части стены изолированного помещения – передано в субаренду для размещения информации о деятельности субарендатора и его визиток.

Таким образом, проверяемым субъектом нарушено законодательство при распоряжении государственным имуществом, а арендаторами нарушены договорные обязательства, что повлекло привлечение предприятия и его специалиста, ответственного за заключение и исполнение договоров аренды, к административной ответственности по части 1 статьи 24.17 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях, а для арендаторов – уплату штрафов в соответствии с предусмотренной договорами аренды ответственностью.

Для профилактики таких правонарушений необходимо на постоянной основе организовывать обследование всего сданного в аренду государственного имущества на предмет выявления фактов сдачи в субаренду без согласования с арендодателем и не на условиях, предусмотренных в заключенных договорах аренды, предварительно определив в установленном порядке конкретных лиц с соответствующими должностными обязанностями.