Здаўна кожны чалавек імкнецца мець свой дом, утульны, прасторны, асаблівы. У сучасных умовах многія жадаючыя грамадзяне атрымалі магчымасць пачаць індывідуальнае жыллёвае будаўніцтва. Камусьці зямельныя ўчасткі прадаставіла дзяржава, хто мае патрэбу ў паляпшэнні жыллёвых умоў, хтосьці набыў зямлю праз аўкцыён, а хтосьці наводзіць утульнасць на ўчастку, што дастаўся ад бацькоў ці дзядоў, ствараючы праект сваёй мары або проста рэстаўруючы тое, што патрабуе абнаўлення.
Шчаслівы праваўладальнік зямельнага ўчастка ідзе ў мясцовы выканаўчы камітэт па месцы знаходжання зямельнага ўчастка і атрымлівае дазвол на правядзенне праектна-пошукавых работ і будаўніцтва, траціць свае фінансавыя сродкі на будаўнічыя матэрыялы і паслугі падрадчыкаў. А праз нейкі час нечакана даведваецца, што яго дом з’яўляецца самавольным будаўніцтвам, у эксплуатацыю прыняты не будзе, і выканкам просіць прыпыніць працы па ўзвядзенні аб’екта да высвятлення ўсіх абставінаў або наогул прызначае тэрмін для добраахвотнага зносу і прывядзення зямельнага ўчастка ў першапачатковы стан.
Такім чынам, дзе шукаць адпраўны пункт, з якога пачынаецца барацьба за свае правы і свой дом. Бо для таго каб выканкам звярнуў увагу на вашу будоўлю, у яго павінны быць законныя падставы і падставы. Дакладней, павінен быць хтосьці, каму ўжо вельмі не падабаецца ўзводзімы вамі будынак, перашкаджае жыць у прамым сэнсе гэтага слова, або архітэктурнае аблічча не ўспрымаецца, або б’е ў вочы парушэннямі закона. Такімі незадаволенымі суб’ектамі часта выступаюць суседзі. Бывае, здаецца ім, што сцяна ў вас занадта высокая, шмат ценю або ўхіл даху ў вас не такі, як ім бачылася, і вада дажджавая, напэўна, будзе цячы ў іх бок патокамі, а яшчэ горш размясцілі вы ваш архітэктурны шэдэўр не за тры метры ад мяжы, а бліжэй. Прычын можа быць мноства. Здараецца, прэтэнзіі суседзяў абгрунтаваныя, а здараецца, што і не. Толькі разбірацца ў іх абгрунтаванасці, як паказвае практыка, даводзіцца самім грамадзянам.
Ёсць таксама і іншыя суб’екты, якія падкажуць выканкаму, што на яго тэрыторыі вядзецца будаўніцтва, якое не адпавядае заканадаўству. Сюды варта аднесці дзяржаўныя органы, надзеленыя правам праводзіць розныя праверкі: тэрытарыяльныя органы пракуратуры, камітэта дзяржаўнага кантролю. Акрамя гэтага, мясцовыя выканаўчыя камітэты ў межах сваіх паўнамоцтваў праводзяць праверачныя мерапрыемствы, у ходзе якіх выяўляюцца тыя ці іншыя парушэнні заканадаўства.
Паняцце самавольнага будаўніцтва дадзена ў артыкуле 223 Грамадзянскага кодэкса Рэспублікі Беларусь. Пад самавольным будаўніцтвам маецца на ўвазе дзейнасць асобы па стварэнні або змяненні нерухомай маёмасці шляхам будаўніцтва, рэканструкцыі (прыбудовы, надбудовы, перабудовы) капітальнага будынка (будынка, збудавання), калі яно ажыццёўлена:
1) на самавольна занятым зямельным участку;
2) на зямельным участку, які выкарыстоўваецца не па мэтавым прызначэнні або прадастаўленым дзяржаўным органам, які не мае паўнамоцтваў на прыняцце адпаведнага рашэння, і (або) без правядзення аўкцыёну, калі прадастаўленне зямельнага ўчастка магчыма толькі па выніках аўкцыёну, і (або) прадастаўленым з парушэннем устаноўленай чарговасці прадастаўлення зямельных участкаў, і (або) без папярэдняга ўзгаднення тэрыторыі размяшчэння зямельнага ўчастка, калі ў адпаведнасці з заканадаўчымі актамі патрабуецца яго правядзенне;
3) без атрымання неабходных дазволаў на будаўніцтва, рэканструкцыю або без праектнай дакументацыі ў выпадках, калі неабходнасць яе падрыхтоўкі прадугледжана заканадаўствам ці з істотнымі парушэннямі горадабудаўнічых і будаўнічых нормаў і правілаў, калі іншае не ўстаноўлена Прэзідэнтам Рэспублікі Беларусь.
Пералік выпадкаў, калі будаўніцтва з’яўляецца самавольным, вычарпальны, і яны абсалютна розныя па сваёй прававой прыродзе, у сувязі з чым варта разгледзець іх паасобку.
Будаўніцтва на самавольна занятым зямельным участку.
Будаўніцтва на самавольна занятым зямельным участку здаецца нелагічным на першы погляд. Можна адразу ўявіць сітуацыю, калі грамадзянін выбірае ўпадабаны яму чужы зямельны ўчастак, які можа належаць іншаму грамадзяніну або юрыдычнай асобе або адносіцца да незанятых земляў у падпарадкаванні мясцовага выканаўчага камітэта, і пачынае будаваць на ім які-небудзь аб’ект нерухомасці. У наш час даступнай прававой інфармацыі такі самазахоп любому здасца дзіўным, і, вядома, закон заўсёды будзе стаяць на баку асобы, якая валодае зямельным участкам на законных правах, нядбайны захопнік не зможа набыць правоў на збудаваны на чужым зямельным участку аб’ект. Закон абвяшчае, што ў такім выпадку мясцовым выканаўчым і распарадчым органам прымаецца, калі іншае не ўстаноўлена Прэзідэнтам Рэспублікі Беларусь, рашэнне аб вяртанні самавольна занятага зямельнага ўчастка, зносе самавольнай пабудовы і прывядзенні зямельнага ўчастка ў прыдатны для выкарыстання па мэтавым прызначэнні стан у парадку, прадугледжаным заканадаўствам аб ахове і выкарыстанні зямель.
У адпаведнасці з артыкулам 72 Кодэкса Рэспублікі Беларусь аб зямлі (далей – КоЗ) самавольным заняццемзямельнага ўчастка з’яўляецца выкарыстанне зямельнага ўчастка без дакумента, які засведчвае права на яго, за выключэннем выпадкаў выкарыстання па мэтавым прызначэнні грамадзянамі зямельных участкаў, прадастаўленых ім да 1 студзеня 1999 года для будаўніцтва і (або) абслугоўвання жылога дома, абслугоўвання зарэгістраванай арганізацыяй па дзяржаўнай рэгістрацыі кватэры ў блакіраваным жылым доме, вядзення асабістай падсобнай гаспадаркі, калектыўнага садаводства, дачнага будаўніцтва, будаўніцтва і эксплуатацыі індывідуальнага гаража для захоўвання транспартнага сродку, звесткі аб якіх унесены ў зямельна-кадастравую дакументацыю, выпадкі, калі валоданне ўчасткам ажыццяўляецца на працягу доўгага часу ў адпаведнасці з артыкулам 44 КоЗ, а таксама іншых выпадкаў выкарыстання па мэтавым прызначэнні зямельных участкаў грамадзянамі, індывідуальнымі прадпрымальнікамі, юрыдычнымі асобамі, прадугледжаных актамі Прэзідэнта Рэспублікі Беларусь, рашэннямі іншых дзяржаўных органаў, якія ажыццяўляюць дзяржаўнае рэгуляванне і кіраванне ў галіне выкарыстання і аховы зямель у адпаведнасці з іх кампетэнцыяй, прадугледжанай сапраўдным Кодэксам і іншымі актамі заканадаўства або па пастанове суда.
Выкарыстанне зямельнага ўчастка без дакумента, які засведчвае права на яго, азначае адсутнасць у землекарыстальніка пасведчання аб дзяржаўнай рэгістрацыі або дзяржаўнага акта, заснаванага на вырашэнні выканкама, пагадненні.
На практыцы сустракаюцца выпадкі, калі самазахоп такім і не з’яўляецца. Напрыклад, грамадзяне або юрыдычныя асобы своечасова не звяртаюцца за прадаўжэннем дагавора арэнды зямельнага ўчастка, і ён спыняецца ў апошні дзень свайго дзеяння, і, адпаведна, выключаецца і запіс аб праве, на якім выкарыстоўваецца зямельны ўчастак грамадзяніна (юрыдычнай асобы) з адзінага рэгістра нерухомай маёмасці, правоў на яго і здзелак з ім. А на ўчастку маецца капітальны будынак або не завершаны будаўніцтвам аб’ект, якія ў такім выпадку могуць набыць статус самавольных, бо дзеючых правазасведчвальных дакументаў на зямельны ўчастак у асобы ўжо няма. Так што самавольнае заняцце зямельнага ўчастка часам выцякае з цалкам правамернага землекарыстання, спараджаючы масу прававых пытанняў і праблем.
Самавольна заняты зямельны ўчастак вяртаецца па яго прыналежнасці, без кампенсацыі асобе выдаткаў, зробленых ёй за час незаконнага выкарыстання. Прывядзенне зямельнага ўчастка ў прыдатны для выкарыстання па мэтавым прызначэнні стан, а таксама знос збудаванняў на ім робяцца за кошт асобы, якая самавольна заняла зямельны ўчастак.
У выпадку адмаўлення асобы, якая самавольна заняла зямельны ўчастак, выканаць рашэнне адпаведнага выканаўчага камітэта аб вяртанні самавольна занятага зямельнага ўчастка, зносе самавольнай пабудовы і прывядзенні зямельнага ўчастка ў прыдатны для выкарыстання па мэтавым прызначэнні стан, знос самавольнай пабудовы і прывядзенні зямельнага ўчастка ў прыдатны для выкарыстання па мэтавым прызначэнні стан ажыццяўляюцца выканаўчым камітэтам.
Спагнанне выдаткаў на ажыццяўленне вяртання самавольна занятага зямельнага ўчастка, зносу самавольнай пабудовы і прывядзенні зямельнага ўчастка ў прыдатны для выкарыстання па мэтавым прызначэнні стан робіцца ў судовым парадку.
Больш за тое, за самавольнае заняцце зямельнага ўчастка прадугледжана адміністрацыйная і нават крымінальная адказнасць.
Адміністрацыйнае спагнанне за самавольнае заняцце зямельнага ўчастка ў адпаведнасці з артыкулам 23.41 Кодэкса аб адміністрацыйных правапарушэннях Рэспублікі Беларусь (далей – КаАП) выяўляецца ў выглядзе накладання штрафу ў памеры ад дзесяці да трыццаці базавых велічынь, на індывідуальнага прадпрымальніка – ад дваццаці да ста базавых велічынь, а на юрыдычную асобу – ад пяцідзесяці да трохсот базавых велічынь.
Артыкулам 386 Крымінальнага кодэкса Рэспублікі Беларусь прадугледжана крымінальная адказнасць у выглядзе штрафу ці папраўчых работ на тэрмін да аднаго года або арышту за самавольнае заняцце зямельнага ўчастка, здзейсненае на працягу года пасля накладання адміністрацыйнага спагнання за такое ж парушэнне.
Такім чынам, факт самавольнага заняцця зямельнага ўчастка ў дачыненні да прызнання размешчанай на ім пабудовы самавольным будаўніцтвам, павінен быць устаноўлены і асоба павінна быць прыцягнута да ўстаноўленай законам адказнасці.
Будаўніцтва на зямельным участку, які выкарыстоўваецца не па мэтавым прызначэнні або прадастаўленым дзяржаўным органам, які не мае паўнамоцтваў на прыняцце адпаведнага рашэння, і (або) без правядзення аўкцыёну, калі прадастаўленне зямельнага ўчастка магчыма толькі па выніках аўкцыёну, і (або) прадастаўленым з парушэннем устаноўленай чарговасці прадастаўлення зямельных участкаў, і (або) без папярэдняга ўзгаднення тэрыторыі размяшчэння зямельнага ўчастка, калі ў адпаведнасці з заканадаўчымі актамі патрабуецца яго правядзенне.
Разглядаемыя абставіны ўзнікаюць па дзвюх групах прычын:
1) асоба па сваёй віне сама выкарыстоўвае ўчастак не па мэтавым прызначэнні;
2) па недаглядзе іншых асоб парушаны парадак прадастаўлення зямельнага ўчастка, што ставіць само права на яго пад сумнеў, а таксама пабудову на ім не па законе.
Паняцце мэтавага прызначэння зямельнага ўчастка змяшчаецца ў артыкуле 1 КоЗ і ўяўляе сабой устаноўленыя рашэннем аб адабранні і прадастаўленні зямельнага ўчастка парадак, умовы і абмежаванні выкарыстання зямельнага ўчастка для канкрэтных мэтаў.
Адным з прынцыпаў зямельных праваадносін у Рэспубліцы Беларусь у адпаведнасці з артыкулам 5 КоЗ з’яўляецца выкарыстанне зямельных участкаў па мэтавым прызначэнні.
У адпаведнасці з артыкулам 15.10 КаАП Рэспублікі Беларусь за нямэтавае выкарыстанне прадастаўленага зямельнага ўчастка ўстаноўлена адміністрацыйная адказнасць у выглядзе штрафу ад дзвюх да дзесяці базавых велічынь, на індывідуальнага прадпрымальніка – ад пяці да дваццаці пяці базавых велічынь, а на юрыдычную асобу – ад дваццаці да ста базавых велічынь.
У пасведчанні аб дзяржаўнай рэгістрацыі на зямельны ўчастак, як і ў вырашэнні выканаўчага камітэта аб яго прадастаўленні, заўсёды паказана яго мэтавае прызначэнне, і гэта мэтавае прызначэнне трэба строга выконваць. Напрыклад, калі грамадзяніну прадастаўлены зямельны ўчастак для вядзення асабістай падсобнай гаспадаркі, заканадаўствам катэгарычна забаронена будаваць на ім жылы дом, паколькі гэта будзе з’яўляцца самавольным будаўніцтвам.
Прадастаўленне зямельнага ўчастка дзяржаўным органам, які не мае паўнамоцтваў на прыняцце адпаведнага рашэння.
Органы, якія маюць паўнамоцтвы на прадастаўленне зямельных участкаў вызначаны ў КоЗ, а таксама паўнамоцтвы дзяржаўных органаў па канфіскацыі і прадастаўленні зямельных участкаў устаноўлены ва Указе Прэзідэнта Рэспублікі Беларусь № 667 ад 27.12.2007 «Аб адабранні і прадастаўленні зямельных участкаў». У 99% выпадкаў прадастаўлення зямельных участкаў дзяржаўны орган, які мае права на яго прадастаўленне, – мясцовы выканаўчы камітэт, на тэрыторыі якога размешчаны запрошаны зямельны ўчастак. Парадак прадастаўлення зямельных участкаў выразна рэгламентаваны заканадаўствам, у сувязі з чым выпадкі прадастаўлення зямельных участкаў непаўнамоцнымі органамі на практыцы сустракаюцца вельмі рэдка.
Калі гаварыць аб прадастаўленні зямельнага ўчастка без правядзення аўкцыёну, калі прадастаўленне зямельнага ўчастка магчыма толькі па выніках аўкцыёну, то тут таксама пытанні ўзнікаюць рэдка. Ва Указе № 667 дакладна ўстаноўлены выпадкі, калі зямельныя ўчасткі прадастаўляюцца без правядзення аўкцыёну. Грамадзяне звяртаюцца з заявамі аб прадастаўленні зямельнага ўчастка, а вызначыць, ці мае заяўнік права на набыццё права на зямельны ўчастак без аўкцыёну, устанаўлівае ў рамках заканадаўства мясцовы выканаўчы камітэт.
У практычнай дзейнасці мясцовых выканаўчых камітэтаў сустракаюцца сітуацыі, калі самі грамадзяне наўмысна ствараюць неіснуючую патрэбу ў паляпшэнні жыллёвых умоў, прадстаўляючы адпаведныя недакладныя дакументы аб патрэбе ў паляпшэнні жыллёвых умоў, і, як следства, атрымліваюць зямельны ўчастак, не маючы права на яго, ці атрымліваюць зямельны ўчастак без існуючай у мясцовых выканаўчых камітэтах чарговасці.
У разгледжаных выпадках у дачыненні да зямельнага ўчастка выканкамамі прымаецца адно з наступных рашэнняў:
1) аб зносе самавольнай пабудовы і прывядзенні зямельнага ўчастка ў прыдатны для выкарыстання па мэтавым прызначэнні стан з вызначэннем у такім рашэнні тэрмінаў выканання гэтых дзеянняў;
2) аб прывядзенні самавольнай пабудовы ў ранейшы, да ажыццяўлення самавольнага будаўніцтва, стан з вызначэннем у такім рашэнні тэрмінаў выканання гэтых дзеянняў.
Акрамя гэтага, заканадаўствам прадугледжана, што за асобай, якая ажыццявіла на зямельным участку, прадастаўленым у прыватную ўласнасць або пажыццёвае спадчыннае валоданне, самавольнае будаўніцтва (у тым ліку за законным набытчыкам) у выпадках, якія мы разгледзелі вышэй, па рашэнні суда можа быць прызнана права ўласнасці на самавольную пабудову, калі захаванне самавольнай пабудовы не цягне за сабой істотных парушэнняў горадабудаўнічых і будаўнічых нормаў і правілаў. Прызнанне судом права ўласнасці на самавольную пабудову з’яўляецца падставай для прыняцця мясцовым выканаўчым і распарадчым органам рашэння аб прадаўжэнні будаўніцтва (прыняцці самавольнай пабудовы ў эксплуатацыю і яе дзяржаўнай рэгістрацыі ва ўстаноўленым парадку) і аб прадастаўленні зямельнага ўчастка ў парадку, прадугледжаным заканадаўствам аб ахове і выкарыстанні зямель.
Разам з тым на сённяшні дзень судовая практыка па дадзеным пытанні вельмі неадназначная. Рашэнне суда па падобным іску шмат у чым будзе залежаць ад ступені гатоўнасці дома і цяжару дапушчаных парушэнняў пры прадастаўленні зямельнага ўчастка. Тым больш што выканкам адначасова з рашэннем па самавольным будаўніцтве, як правіла, спыняе права пажыццёвага спадчыннага валодання на зямельны ўчастак або звяртаецца ў суд з заявай, мэта якой спыніць права ўласнасці ў дачыненні да зямельнага ўчастка. У такой сітуацыі дадаткова неабходна даказаць добрую апорную здольнасць вашай пабудовы, а таксама той факт, што захаванне самавольнай пабудовы не цягне за сабой істотных парушэнняў горадабудаўнічых і будаўнічых нормаў і правілаў.
Будаўніцтва без атрымання неабходных дазволаў на будаўніцтва, рэканструкцыю альбо без праектнай дакументацыі ў выпадках, калі неабходнасць яе падрыхтоўкі прадугледжана заканадаўствам, ці з істотнымі парушэннямі горадабудаўнічых і будаўнічых нормаў і правілаў, калі іншае не ўстаноўлена Прэзідэнтам Рэспублікі Беларусь.
Калі аб’ект будаўніцтва адпавядае гэтым прыкметам, то мясцовым выканаўчым і распарадчым органам прымаецца (калі іншае не ўстаноўлена Прэзідэнтам Рэспублікі Беларусь) адно з наступных рашэнняў:
1) аб працягу будаўніцтва (прыняцці самавольнай пабудовы ў эксплуатацыю і яе дзяржаўнай рэгістрацыі ва ўстаноўленым парадку) – калі захаванне пабудовы не цягне за сабой істотных парушэнняў горадабудаўнічых і будаўнічых нормаў і правілаў;
2) аб зносе самавольнай пабудовы і прывядзенні зямельнага ўчастка ў прыдатны для выкарыстання па мэтавым прызначэнні стан з вызначэннем у такім рашэнні тэрмінаў выканання гэтых дзеянняў – калі захаванне пабудовы цягне істотныя парушэнні горадабудаўнічых і будаўнічых нормаў і правілаў;
3) аб прывядзенні самавольнай пабудовы ў ранейшы, да ажыццяўлення самавольнага будаўніцтва, стан з вызначэннем у такім рашэнні тэрмінаў выканання гэтых дзеянняў – калі захаванне пабудовы цягне істотныя парушэнні горадабудаўнічых і будаўнічых нормаў і правілаў.
Вызначэнне аб аднясенні аб’екта да будаўніцтва без атрымання неабходных дазволаў на будаўніцтва, рэканструкцыю або без праектнай дакументацыі ў выпадках, калі неабходнасць яе падрыхтоўкі прадугледжана заканадаўствам і складанасцяў не выклікае. Як правіла, гэтай прыкмеце адпавядае будаўнічая дзейнасць на сваім зямельным участку, узаконіць пабудовы асоба плануе ўжо па факце. І складанасці ва ўзаконенні сустракаюцца не так часта, калі няма відавочных парушэнняў будаўнічых нормаў і правілаў.
Істотныя парушэнні будаўнічых нормаў і правілаў і асобна выступаюць у якасці падставы для прызнання аб’екта самавольным будаўніцтвам.
Закон вызначае, што пад істотнымі парушэннямі горадабудаўнічых і будаўнічых нормаў і правілаў маюцца на ўвазе парушэнні, якія могуць стварыць патэнцыйную пагрозу парушэння правоў і ахоўных законам інтарэсаў іншых асоб, жыццю або здароўю грамадзян, маёмасці грамадзян і юрыдычных асоб, парушыць устаноўленыя зацверджанай горадабудаўнічай дакументацыяй рэгламенты выкарыстання тэрыторыі, а таксама нанесці шкоду навакольнаму асяроддзю, знізіць эксплуатацыйную прыдатнасць аб’екта.
Самы распаўсюджаны прыклад з практыкі, які тычыцца фізічных асоб, – гэта размяшчэнне пабудовы на адлегласці ад мяжы суседняга зямельнага ўчастка, меншай за нарматыўную, пры гэтым размяшчэнне аб’екта бывае і ўзгоднена з тэрытарыяльнымі органамі архітэктуры. Сапраўды такое парушэнне з’яўляецца істотным па ТКП, але ці будзе яно такім у сэнсе артыкула 223 ГК, можна вызначыць толькі з дапамогай прыцягнення адпаведных спецыялістаў. Так, аспрэчваючы рашэнне выканкама аб зносе пабудовы па падставе істотных парушэнняў будаўнічых і горадабудаўнічых нормаў і правілаў, неабходна прадаставіць доказы, што ў канкрэтным выпадку такой істотнасці няма. Таксама высветліць гэтае пытанне можна пры правядзенні судовай экспертызы, на вырашэнні якой ставіцца пытанне, ці з’яўляюцца дапушчаныя парушэнні пры ўзвядзенні аб’екта істотнымі ў дачыненні да нормаў артыкула 223 Грамадзянскага кодэкса Рэспублікі Беларусь.
Варта памятаць, што асоба, якая ажыццявіла самавольнае будаўніцтва, не набывае права ўласнасці на самавольную пабудову і не мае права карыстацца і распараджацца самавольнай пабудовай – прадаваць, дарыць, здаваць у арэнду, рабіць іншыя здзелкі.
Па якой бы падставе будаўніцтва ні адносілі да разраду самавольнага, сітуацыя будзе разглядацца ў кожным выпадку індывідуальна ў рамках дзеючага заканадаўства, прыняты меры да захавання пабудовы, паколькі законам прадугледжаны дастаткова суровыя меры для парушальнікаў, што цягне за сабой за кошт уласных сродкаў выкананне рашэння выканкама па зносе самавольнай пабудовы. Калі грамадзянін адмовіцца выканаць такое рашэнне, выканкам ажыццявіць знос самастойна. Пры гэтым усе выдаткі па зносе будуць спагнаны з забудоўшчыка.
Выкананне дзеючага зямельнага заканадаўства і заканадаўства ў галіне архітэктурнай і горадабудаўнічай дзейнасці з’яўляецца гарантыяй рэалізацыі грамадзянамі сваіх мэтаў па будаўніцтве таго ці іншага аб’екта.
